Huis kopen? Dit zijn 9 veelgemaakte fouten en hoe je ze voorkomt

Een huis kopen is ontzettend spannend, het is tenslotte één van de grootste beslissingen in je leven. Toch zien we dat het vaak misgaat door kleine foutjes die uiteindelijk een groot verschil maken. Dat kan leiden tot stress, onverwachte kosten of zelfs een flinke teleurstelling. In deze blog nemen we je stap voor stap mee langs de 9 meest gemaakte fouten bij het kopen van een woning. We geven je praktische tips om ze te voorkomen en delen handige inzichten over de woningmarkt, met extra aandacht voor starters en veelgestelde vragen uit de praktijk.

Actuele cijfers die je moet kennen

De Nederlandse woningmarkt is al jaren oververhit. De gemiddelde huizenprijs ligt rond een half miljoen euro voor bestaande koopwoningen en stijgt al meerdere jaren achter elkaar. Ook bij biedingen is de concurrentie hevig: kopers bieden vaak enkele procenten boven de vraagprijs en een groot deel van de woningen wordt daadwerkelijk boven de vraagprijs verkocht. 

Deze ontwikkelingen laten zien dat er sprake is van een krappe markt. Voor veel kopers draait het om snelheid en een goede voorbereiding. Tegelijk wil je goed letten op de woning zelf, de buurt en de financiële kant. Zonder goede voorbereiding is de kans op te veel betalen of onverwachte financiële tegenvallers aanzienlijk groter.

Fout 1: Beslissen met het hart in plaats van met het hoofd

Veel mensen laten zich tijdens een bezichtiging meeslepen door hun eerste indruk. Een woning voelt direct als een droomhuis en dat gevoel overheerst vaak het rationele denken. Hierdoor zien kopers belangrijke gebreken of risico’s over het hoofd. Het gevaar is dat je achteraf spijt krijgt van een te snelle beslissing. 

Het is verstandig om altijd meerdere woningen te bekijken en minstens een tweede bezichtiging in te plannen. Neem iemand mee die een frisse blik heeft en durft te benoemen wat jij misschien niet wilt zien. Zo maak je een objectieve keuze in plaats van een impulsieve beslissing.

Fout 2: Onvoldoende financiële voorbereiding

Een andere veelgemaakte fout is dat kopers te weinig aandacht besteden aan hun financiële voorbereiding. Veel kopers letten vooral op de vraagprijs en houden minder rekening met extra kosten, zoals overdrachtsbelasting, notariskosten, advieskosten en verbouwingen. Deze kosten kunnen oplopen tot wel 4 tot 6 procent van de koopsom. 

Daarnaast houden veel kopers geen buffer aan voor onderhoud of onverwachte uitgaven. In een markt waarin gemiddeld bijna 5% wordt overboden, is het ontzettend belangrijk om een financiële reserve achter de hand te hebben. Laat daarom altijd een onafhankelijke hypotheekadviseur een realistische berekening maken en kijk verder dan alleen je maximale leencapaciteit.

Fout 3: De buurt niet goed onderzoeken

Een huis koop je niet alleen, je koopt ook de omgeving. Toch verdiepen veel kopers zich nauwelijks in de buurt. Ze ontdekken pas na de koop dat er geluidsoverlast is, dat parkeren lastig blijkt of dat voorzieningen ontbreken. 

Voordat je een bod doet, is het slim om op verschillende tijdstippen door de wijk te lopen. Praat met buren, onderzoek de aanwezigheid van scholen, winkels en openbaar vervoer, en kijk naar bestemmingsplannen. Zo krijg je een eerlijk beeld van de leefbaarheid en toekomstige ontwikkelingen. 

Fout 4: Geen bouwkundige keuring uitvoeren

Het overslaan van een bouwkundige keuring kan je duur komen te staan. Een woning die er op het eerste gezicht goed uitziet, kan verborgen gebreken hebben zoals houtrot, slechte isolatie of funderingsproblemen. 

Een bouwkundige keuring geeft inzicht in de werkelijke staat van een woning en voorkomt dat je na de koop voor onaangename verrassingen komt te staan. Het is verstandig deze keuring als ontbindende voorwaarde op te nemen in het koopcontract.

Fout 5: Juridische documenten niet goed lezen

Veel kopers nemen niet de tijd om de juridische documenten zorgvuldig door te lezen. Denk aan het koopcontract, erfpachtvoorwaarden of VvE-documenten. Het gevolg kan zijn dat je ineens met hoge servicekosten of erfpachtlasten wordt geconfronteerd. 

Zorg dat je alle documenten goed doorneemt en laat ze eventueel controleren door een juridisch expert. Vooral het opnemen van duidelijke ontbindende voorwaarden in het koopcontract is belangrijk om financiële risico’s te beperken.

Fout 6: Geen aankoopmakelaar inschakelen

Veel mensen denken kosten te besparen door zonder aankoopmakelaar te kopen. Maar de verkopende makelaar werkt in het belang van de verkoper, niet van jou. Zonder professionele begeleiding loop je het risico te veel te betalen of ongunstige voorwaarden te accepteren. 

Een aankoopmakelaar onderhandelt namens jou, kent de markt en ziet valkuilen die jij misschien mist. Vaak levert een aankoopmakelaar je financieel voordeel op dat de kosten meer dan rechtvaardigt.

Fout 7: Te veel of te snel overbieden

In een overspannen markt voelen veel kopers zich onder druk gezet om snel en hoog te bieden. Ze gaan dan voorbij aan hun eigen financiële grenzen en houden geen rekening met toekomstige kosten voor onderhoud of verbouwingen. 

Bepaal vooraf je maximale bod en houd altijd een marge aan voor onvoorziene uitgaven. Laat je niet meeslepen in een biedingsstrijd; soms is het verstandiger een woning te laten schieten dan jezelf in de problemen te werken.

Fout 8: Ontbrekende of onduidelijke ontbindende voorwaarden

Een voorlopig koopcontract is bindend zodra je tekent. Wanneer daarin geen duidelijke ontbindende voorwaarden staan, kun je grote financiële risico’s lopen. Bijvoorbeeld wanneer de financiering niet rondkomt of wanneer de bouwkundige keuring ernstige gebreken aan het licht brengt. 

Neem altijd een financieringsvoorbehoud en een bouwkundige keuring op als ontbindende voorwaarden. Zo sta je sterker en voorkom je dat je vastzit aan een woning die je niet kunt betalen of die verborgen problemen heeft.

Fout 9: VvE en erfpacht over het hoofd zien

Vooral bij appartementen worden de kosten en verplichtingen van de Vereniging van Eigenaren en erfpacht vaak onderschat. Kopers vergeten de notulen en financiële stukken van de VvE door te nemen en staan later voor onverwachte uitgaven aan onderhoud of hoge maandelijkse bijdragen. 

Vraag daarom altijd de VvE-documenten op en controleer de erfpachtvoorwaarden. Dit geeft duidelijkheid en voorkomt financiële verrassingen.

Extra sectie: Aandachtspunten voor starters

Starters hebben vaak een krap budget en minder ervaring met de woningmarkt. Juist daarom zijn zij extra gevoelig voor de fouten die hierboven genoemd zijn. Gelukkig zijn er regelingen die starters kunnen helpen. Zo is er de vrijstelling van overdrachtsbelasting voor kopers onder de 35 jaar bij woningen tot €510.000 en bestaan er in sommige gemeenten mogelijkheden voor een Starterslening. 

Daarnaast is het verstandig om goed te kijken naar de mogelijkheden van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Dit biedt extra zekerheid en vaak gunstigere hypotheekvoorwaarden. Tot slot is flexibiliteit belangrijk: het hoeft niet meteen je droomhuis te zijn. Begin met een woning aankopen die past binnen je budget en die ruimte biedt om door te groeien.

Checklist voor een veilige aankoop

• Stel een wensenlijst en maximaal budget vast 
• Laat een onafhankelijke financiële check doen 
• Houd rekening met alle bijkomende kosten 
• Reserveer een buffer voor onverwachte uitgaven 
• Onderzoek de buurt grondig 
• Plan altijd een bouwkundige keuring 
• Schakel een aankoopmakelaar en hypotheekadviseur in 
• Lees alle juridische documenten zorgvuldig door 
• Neem ontbindende voorwaarden op in het koopcontract 
• Controleer erfpacht en VvE bij appartementen 

Tip: kun je wel wat hulp gebruiken bij het vinden van je nieuwe droomhuis? Lees dan onze blog: 5 tips voor het vinden van je ideale woning.

Veelgestelde vragen over het kopen van een huis

Hoeveel moet ik overbieden op een woning? 
Gemiddeld ligt het bod vaak een paar procent boven de vraagprijs. In populaire regio’s kan dat nog een stuk hoger uitvallen. 
 
Wat kost een bouwkundige keuring gemiddeld? 
Reken op €350 tot €600, afhankelijk van woningtype en regio. 

Welke bijkomende kosten zijn er bij het kopen van een huis? 
Onder meer overdrachtsbelasting, notariskosten, advieskosten, taxatiekosten, makelaarscourtage en kosten voor een bouwkundige keuring. Vaak 4-6% van de koopprijs. 

Hoeveel spaargeld heb ik nodig om een huis te kopen? 
Omdat niet alle kosten mee te financieren zijn, heb je vaak enkele tienduizenden euro’s eigen geld nodig. Bij een woning van €400.000 kan dit oplopen tot €15.000 tot €20.000. 

Moet ik altijd een aankoopmakelaar inschakelen? 
Het is niet verplicht, al is het vaak wel een slimme keuze. Een aankoopmakelaar onderhandelt namens jou en voorkomt dure fouten. 

Wat zijn ontbindende voorwaarden en waarom zijn ze belangrijk? 
Ontbindende voorwaarden geven je recht om onder de koop uit te komen, bijvoorbeeld bij financieringsproblemen of tegenvallende bouwkundige keuring. 

Waar moet ik op letten bij het kopen van een appartement? 
Controleer altijd de financiële situatie van de VvE en eventuele erfpachtvoorwaarden. Dit voorkomt onverwachte lasten. 

Samen kopen we jouw huis met zekerheid

De meeste fouten bij het kopen van een huis ontstaan door emotie, onvoorbereid handelen en te weinig onderzoek. In een woningmarkt waarin huizenprijzen blijven stijgen en overbieden eerder regel dan uitzondering is, kun je je geen misstappen veroorloven. 
 
Natuurlijk wil je jouw huis zo snel mogelijk verkopen, in onze blog: Huis snel verkopen? Zo vergroot je je kansen op een snelle en succesvolle verkoop geven we je graag advies. 
 
Wil je zeker weten dat je de juiste keuzes maakt? Bij Jan Zegers Hypotheken & Makelaardij begeleiden Harry en Jan je persoonlijk bij iedere stap: van financieel advies en bouwkundige keuring tot onderhandelingen en aankoopbegeleiding. Zo koop je met vertrouwen en zonder zorgen jouw nieuwe woning. 
 
Benieuwd wat wij voor jou kunnen betekenen? Neem vandaag nog contact met ons op voor een vrijblijvend gesprek.