Ontbindende voorwaarden bij het kopen van een huis: zo werken ze

Een huis kopen is een grote financiële beslissing. Toch weet je op het moment van bieden nog niet altijd of de hypotheek definitief rondkomt, wat een bouwkundige keuring oplevert of je huidige woning op tijd wordt verkocht. Ontbindende voorwaarden kunnen je tegen deze onzekerheden beschermen. Welke voorwaarden zijn belangrijk, wanneer kun je erop terugvallen en wat gebeurt er als je een termijn mist? In deze blog lees je waar je vóór het tekenen op moet letten.

Wat zijn ontbindende voorwaarden? 

Ontbindende voorwaarden geven je het recht om onder afgesproken omstandigheden van de koop af te zien. Denk aan problemen met de financiering, hoge herstelkosten of het niet op tijd verkopen van je huidige woning. De voorwaarden moeten duidelijk in de koopovereenkomst staan. Wat niet is afgesproken, kun je later niet zomaar gebruiken om de koop te ontbinden. 

Bedenktijd en ontbindende voorwaarden 

Als particuliere koper heb je na ontvangst van de ondertekende koopovereenkomst minimaal drie dagen bedenktijd. In die periode mag je zonder reden van de koop afzien. Is de bedenktijd voorbij? Dan kun je alleen nog van de koop af als je een beroep kunt doen op een ontbindende voorwaarde in het contract. Let daarbij goed op de afgesproken termijn en het bewijs dat je moet aanleveren. 

Financieringsvoorbehoud bij het kopen van een huis 

Met een financieringsvoorbehoud bescherm je jezelf voor het geval je de hypotheek niet rond krijgt. Je spreekt vooraf af hoeveel je wilt financieren, wanneer de hypotheek geregeld moet zijn en wat je moet aantonen als de financiering niet lukt. 
 
Controleer in ieder geval: 

• het bedrag waarvoor het financieringsvoorbehoud geldt 
• de uiterste financieringsdatum 
• of NHG onder het voorbehoud valt 
• hoeveel afwijzingen nodig zijn 
• welke bewijsstukken je moet aanleveren 
• bij wie je de ontbinding moet melden 

Je moet wel serieus proberen om de hypotheek rond te krijgen. Vraag de hypotheek op tijd aan en zorg dat je de benodigde documenten snel aanlevert. 
 
Bij het kopen van een woning zijn er meer punten die je vóór het tekenen wilt controleren. Lees daarom ook welke veelgemaakte fouten bij het kopen van een huis je beter kunt voorkomen. 

Hoe lang geldt een financieringsvoorbehoud? 

Voor het regelen van je hypotheek wordt vaak zes tot acht weken aangehouden. Hoeveel tijd je nodig hebt, hangt af van je persoonlijke situatie. Ben je ondernemer, heb je inkomen uit het buitenland of heb je een overbruggingshypotheek nodig? Dan kan de aanvraag langer duren. Bespreek vóór je bod hoeveel tijd je nodig denkt te hebben. 

Ontbindende voorwaarde voor een bouwkundige keuring 

Met een bouwkundig voorbehoud kun je van de koop afzien als uit de keuring blijkt dat de noodzakelijke herstelkosten hoger zijn dan het bedrag dat je vooraf hebt afgesproken. 
Je kunt bijvoorbeeld een grens van € 5.000 opnemen. Dit is geen wettelijk vastgesteld bedrag. Belangrijk is dat het voorbehoud in de koopovereenkomst staat. Alleen een bouwkundige keuring laten uitvoeren is niet voldoende om van de koop af te kunnen zien. 

Voorbehoud verkoop eigen woning 

Heb je de overwaarde van je huidige woning nodig om je nieuwe huis te kunnen kopen? Dan kun je afspreken dat je huidige woning binnen een bepaalde termijn verkocht moet zijn. Voor een verkoper betekent zo’n voorbehoud minder zekerheid. Een overbruggingshypotheek kan soms een alternatief zijn. Of dat voor jou mogelijk is, hangt onder meer af van je inkomen, de verwachte overwaarde en de periode waarin je dubbele woonlasten hebt. 

NHG als ontbindende voorwaarde 

Wil je de woning alleen kopen als je een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie krijgt? Controleer dan of dit duidelijk in de koopovereenkomst staat. Het kan gebeuren dat je wel een hypotheek kunt krijgen, maar niet met NHG. Spreek vooraf af wat dit betekent voor de aankoop. 

Andere ontbindende voorwaarden 

Naast financiering, NHG en een bouwkundige keuring kunnen andere voorwaarden nodig zijn. Denk aan een huisvestingsvergunning, omgevingsvergunning of een positieve taxatie. Zorg dat duidelijk in de koopovereenkomst staat wat de voorwaarde is, wanneer je eraan moet voldoen en wanneer je van de koop mag afzien. 

Wat als de woning lager wordt getaxeerd? 

De taxatiewaarde heeft invloed op hoeveel je voor de woning kunt lenen. Koop je een huis voor € 450.000 en wordt het getaxeerd op € 425.000? Dan moet je het verschil mogelijk met eigen geld betalen. Ga er niet vanuit dat je financieringsvoorbehoud dit verschil automatisch opvangt. Dat hangt af van wat er precies in de koopovereenkomst staat. Zeker als je boven de vraagprijs biedt, is het verstandig om hier vooraf naar te kijken. 

Hoe roep je een ontbindende voorwaarde in? 

Kun je een beroep doen op een ontbindende voorwaarde? Kijk dan goed wat hierover in de koopovereenkomst staat. Vaak moet je dit vóór een bepaalde datum schriftelijk doorgeven en bewijsstukken meesturen. Bewaar het bericht dat je verstuurt, de bijlagen en de ontvangstbevestiging. Zo kun je achteraf aantonen dat je op tijd hebt gehandeld. Alleen even bellen met de makelaar is daarvoor niet genoeg.  
 
Naast de juiste bewijsstukken heb je tijdens het aankoopproces meer documenten nodig. Bekijk welke documenten je nodig hebt bij het kopen van een huis. 

Wat gebeurt er als je te laat bent? 

Mis je de afgesproken deadline? Dan kan je recht om de koop te ontbinden vervallen. Kun je de woning daarna niet afnemen, dan kan dat grote financiële gevolgen hebben. 
In veel modelkoopovereenkomsten kan bij het niet nakomen van de afspraken een boete van 10% van de koopsom gelden. Bij een woning van € 400.000 gaat het om € 40.000. Wat er precies geldt, hangt af van de afspraken in jouw koopovereenkomst. 

Bieden zonder financieringsvoorbehoud 

Bied je zonder financieringsvoorbehoud? Dan neem je zelf het risico als je de hypotheek uiteindelijk niet krijgt. Heb je geen financieringsvoorbehoud afgesproken? Dan kun je daar na het tekenen niet eenzijdig alsnog op terugvallen. Een hypotheekberekening vooraf geeft een goede indicatie van wat je kunt lenen, maar is nog geen definitieve goedkeuring. De geldverstrekker beoordeelt bij de aanvraag onder meer je inkomen, financiële verplichtingen, de woning en de taxatie. 

Controleer dit voordat je de koopovereenkomst tekent 

Loop vóór ondertekening deze punten na: 

• Welk bedrag valt onder het financieringsvoorbehoud? 
• Wanneer loopt het financieringsvoorbehoud af? 
• Is NHG opgenomen? 
• Welke bewijsstukken zijn nodig? 
• Is een bouwkundige keuring als voorbehoud opgenomen? 
• Welke grens geldt voor noodzakelijke herstelkosten? 
• Is verkoop van je huidige woning een voorwaarde? 
• Zijn er vergunningen nodig? 
• Bij wie moet je een ontbinding melden? 
• Hoe en wanneer moet je dat doen? 

Zet de belangrijkste data meteen in je agenda en deel ze met je hypotheekadviseur en aankoopmakelaar. Een gemiste termijn kan betekenen dat je geen beroep meer kunt doen op de afgesproken voorwaarde. 

Bespreek ontbindende voorwaarden vóór je bod 

Bepaal vóór het bieden welke ontbindende voorwaarden voor jou belangrijk zijn. Zo weet je hoeveel je verantwoord kunt lenen, hoeveel eigen geld je nodig hebt en welke financiële risico’s je loopt. Bij Jan Zegers Hypotheken & Makelaardij kun je vooraf je hypotheekmogelijkheden bespreken. We kijken naar je financiële ruimte en de aandachtspunten die bij jouw bod een rol spelen. 

Deze blog bevat algemene informatie. De werking van ontbindende voorwaarden hangt af van de exacte formulering in de koopovereenkomst en jouw situatie. Laat specifieke juridische afspraken zo nodig beoordelen door een makelaar, notaris of juridisch specialist. 

Een woning op het oog? 

Wil je weten wat je kunt lenen en welke financiële voorwaarden belangrijk zijn voordat je een bod uitbrengt? Neem contact op met Jan of Harry van Jan Zegers Hypotheken & Makelaardij. We bespreken graag je mogelijkheden voordat je afspraken over de aankoop maakt.